近日，石家庄市城乡规划局发布公告显示，162个项目或小区将涉及容积率调整，其中还涉及到已建成的小区和一些老旧小区。同时，按照《石家庄市容积率指标管理规定（修订版）》规定，石家庄市区二环内和二环外，容积率的最高上限都是2.5。据了解，目前石家庄市大部分楼盘的容积率普遍在3.0上下，容积率的降低，会产生什么影响？下面一一解读。
容积率是个啥东西？
容积率是开发商建筑房产的一项约束性指标。房子面积是分子，拿地面积是分母，分子除以分母，就是容积率了。在面积为10平方米的地块上建房，房屋的总建筑面积25平方米，容积率就是2.5。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率涉及到居住的舒适度。容积率越小，居住密度越小,相对舒服。容积率越大则相反。
本次公示的石家庄市主城区涉及容积率调整的162个项目中包括两类，一类是专项整治项目126个，其中依据政府批示或会议纪要确定的容积率的专项整治项目36个，依据专项整治政策确定容积率的项目90个；一类是历史遗留项目36个。
依据政府批示或会议纪要确定的容积率的专项整治的36个项目详单
依据政府批示或会议纪要确定的容积率的专项整治的36个项目中，城中村改造项目包括：柳董庄城中村改造地块、柏林庄城中村改造、东三庄城中村改造地块、东良厢城中村改造项目地块、元村四期地块以及方北城中村改造地块；旧厂房改造项目包括：油脂化工厂地块、水泵厂四宿舍改造项目地块以及新华二印项目地块；老旧小区改造项目包括：职工宿舍（纺织厂）地块、裕东干休所项目地块、中山路468号危陋房改造项目、宝德铝制品危房改造项目地块、东风小区项目地块以及一中危陋房项目地块；其他项目包括：河北航空城基地项目街坊、新合国际、西美花街、启点项目地块、阳光里住宅楼项目（众鑫包装地块）、水木大兴项目地块、时光城项目、东方名邸、裕美国际、东振公馆、红星街商务楼、汇通天下项目地块等。
依据专项整治政策确定容积率的90个项目详单
依据专项整治政策确定容积率的90个项目中，城中村改造项目包括：高柱城中村改造（橙悦城） 、白佛口旧村改造、西三庄城中村改造（上城尔湾、亚润花园、西三庄浩林园、永生大厦）、赵一街改造（北郡）、东五里旧村改造回迁楼、振一街城中村改造地块、吴家庄城中村改造地块、北宋城中村改造、槐底城中村改造、白佛城中村改造（银佛家园）、小沿村城中村改造、东里旧村改造项目（海悦国际）；旧厂房改造项目包括： 太行机械厂地块、纺织一厂改造地块、纺织机械厂地块；老旧小区改造项目包括：电建生活区改造项目、天同一区地块、广平小区改造项目地块、石纺路3号院旧城改造地块、胜利北街172号旧城改造项目；其他项目包括：北杜世纪花园、御龙湾项目地块、翰林雅筑、国赫红珊湾、荣鼎天下、城南春天、华基君程、水印城、碧水春天、燕西台、春天里、绿家小区、祥云国际一期、御景阁地块、都市怡景A、B区地块、天洲沁园地块、北城山水地块、中铁大厦、华域城、锦绣华庭、新大院、金色里程地块、玉龙小区、相和园、金马小区四期、苑西小区二期、克拉公馆地块、大马庄园及藏龙福地、百合花园、纯棉时代、丽都畅园、新世纪花园、和谐家园地块、国粹、柏林怡园、中天世都、恒新公馆、翰墨儒林、志诚华府、37度小区、汇龙国际、广美国际、晶彩中心、华飞大厦、益圣大厦、一江大厦、旺角国际、联邦二期。
历史遗留的36个项目详单
在历史遗留的36个项目中，城中村改造项目包括：塔冢旧村改造、振二街城中村改造；旧厂房改造项目包括：石钢厂区地块、省水利厅外加剂厂（坚果社区）；老旧小区改造项目包括：省测绘局宿舍改造项目、电视机厂宿舍改造项目、谈固小区第二社区危陋房改造、总参石家庄干休所住房改造项目、热电厂宿舍棚户区改造地块、迎春巷旧城改造、运河桥社区联合宿舍危陋房改建地块、和平社区旧城改造地块、上东城（金刚西区）、华药一生活区三期地块；其他项目包括：南和苑小区、冀铁馨苑第二地块、赛格广场地块、金恒基鹿城、大郭商办楼。
容积率降低有啥影响
小区环境绿化更多
据了解，容积率降低是对城市的开发强度进行控制，容积率降低，具体到楼盘上来说，能有多大影响呢？
假如一个10000㎡土地面积标准模板的小区，每降低0.1的容积率，将为居住带来种种改变可能是：楼间距增加2米、日照增加15分钟、层高增加0.1米、电梯平均等候时间减少5S、小区路面拓宽0.2米、被邻居吵到的机会减少20%、绿地率增加1%，小区新增100棵树.....
换句话说，石家庄降低0.5，将为每个这种标准小区增加500棵树。
房价不一定会涨
中国不动产研究中心研究员回洁钰认为，组成房价的因素有很多，不能简单地说，因为容积率下降，房价就会上涨，但这可能会成为房价上涨的动力之一。回洁钰介绍，石家庄中心城区的容积率将会下降到2.5，比之前经常看到的3这样的容积率，下降了0.5。比如说，10000平方米的土地面积，那就是相当于少了5000平方米的建筑面积，如果按照100平方米算一套房的话，相当于少了50套房子。每一个建筑面积之上所附着的土地成本就会直线增加，所以这么判断的话，这就是一个上升的推力。
腾讯房产石家庄分公司主编殷丽欣看来，容积率对房价影响不大。决定房价的最关键的一个因素还是供需的一个配比，容积率这个因素跟目前整个房价来讲呢，它在其中占的因素还是相对比较少的。
殷丽欣进一步指出，新规可能会加速省会楼市购买力将向二环外转移。
房地产企业高管认为，市中心二环内的一些项目来说，容积率都是比较高的，基本上都是在3.5左右，如果容积率下降的话，势必还会增加土地的成本，因为你单位面积上建的房子少了，甚至可能推高房价。
空置率将降低
如今买房，充斥着很多投资在里边，买了房不一定住，“用来投资的人，对小区的舒适度，环境要求并不高，这就造成房子的空置率较高，而容积率降低后，房子的品质会提升，这样也能降低空置率。”石家庄市规划设计研究院相关专家说。
“容积率的这次下调将加速市场产品更新换代，更适合人类的居住，城市功能是让人们生活更美好，在容积率下降的过程中体现出城市的美好。”石家庄一房产经纪机构相关负责人说。
