提前还贷潮下警惕经营贷转房贷金融风险

“房贷置换，500万贷款10年省百万利息”“房贷利率高于5%的朋友们，可以考虑置换成3.7%（的经营贷）”……前段时间，关于提前还贷的消息频频登上热搜。提前还贷风潮之下，“以贷换贷”“转贷降息”的灰色生意在社交平台暗流涌动。

近年来，随着国家对小微企业的支持力度加大，多家商业银行的经营贷利率下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率，甚至远低于二套房贷款利率。由于存在较大的利率差，一些中介瞄准了低利率的经营贷，称可以通过经营贷置换房贷达到更低利率、更少利息且贷款期间不需要偿还本金的目的。

对此，近期银保监会和多地银保监局紧急提示转贷风险，对于经营贷等违规流入房地产市场，银保监部门重拳出击，处罚违规银行。

中介扎堆“推销”转贷业务

“房贷转一转，利息省一半。把经营贷置换房贷，可以降低房贷利息。”近日，不少人接到贷款中介“推销”转贷业务的电话或短信。

除了电话和短信，网络也是贷款中介“推销”转贷业务的主要渠道。在搜索栏输入“石家庄经营贷咨询”“石家庄房产抵押咨询”等关键词，可找到大量贷款中介信息。这些贷款中介大多打着银行助贷服务机构、贷款咨询公司、企业管理咨询公司等旗号，称可以做经营贷等贷款业务。

转贷的大致流程是由购房者提前还款，结清贷款银行剩余房贷，再以结清房贷的房产作为抵押向另一家银行申请经营贷。

经营贷主要用于支持小微企业和个体工商户的经营发展，贷款额度一般为抵押物的七成甚至更高，而且融资门槛和利率较低，利率普遍在4%以下。小微企业在申请经营贷时，银行会要求企业营业执照至少满一年，有实际经营地点，企业流水可以覆盖贷款本息偿还等。此外，用于抵押的房产要结清之前的贷款。但这些限制条件在一些中介看来并非难事。

“经营流水、地点等资料都能操作，后续也不会有风险，只需要付一定的手续费即可。”某中介人员表示。普通人在不是个体工商户或名下没有公司的情况下，需要借助一些贷款中介提供的壳公司，入股成了借助壳公司最为常见的方式。

多张罚单直指信贷违规

对于经营贷、消费贷等违规流入房地产市场，各地银保监局近期也已出手。近日公布的行政处罚罚单中，处罚原因涉及个人经营贷款违规流入房地产市场、个人经营贷款制度不审慎等不在少数。

江西银保监局2月15日披露的罚单显示，江西新建农村商业银行因个人综合消费贷款用于购房、个人经营性贷款为房地产开发项目垫资、流动资金贷款为房地产开发项目垫资等，被罚120万元，相关责任人一同被罚。

海南银保监局披露的罚单显示，海口农商银行因个人消费贷款和农户贷款资金违规流入房地产领域、通过非房地产开发贷款科目发放房地产开发贷款等13项违法违规，被罚款685万元，没收违法所得254157.70元，多名责任人被罚。

辽宁银保监局披露的罚单显示，工行辽宁省分行因对公经营性贷款流入房地产领域、个人住房贷款管理不审慎等，被罚170万元，多名责任人一同被处罚。

监管提示转贷风险大

近日，辽宁银保监局发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》，经营贷是银行向个体工商户或小微企业等经营实体发放的经营性用途的贷款。借款人须如实提供贷款申请资料，如伪造经营资料获得贷款，则涉嫌骗贷，情节严重的，将被依法追究刑事责任。经营贷不得违规用于购房、结清房款、偿还其他渠道垫付的房款，违规使用将会被提前收回贷款。

2022年12月，浙江银保监局也曾发布提示：经营贷置换房贷，不是“馅饼”是陷阱。提示指出，部分“贷款中介”借机营销，提供所谓的转贷服务，实际涉及多重风险。浙江银保监局提醒：警惕“贷款中介”诱导，认清违规转贷背后隐藏的风险，依法合规办理贷款业务。

实际上，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险。某权威媒体报道，以贷款金额200万元、经营贷贷款时间5年计算，中介费至少要2万元，过桥垫资费、空壳公司维护费等费用需8万元左右，粗略估算成本就要超10万元。

在经营贷置换房贷过程中，一些中介只告诉购房者好处，而选择性不说存在的风险，甚至在运作过程中提出增加服务费。在此，提醒购房者，正常通过银行提前还房贷，要比用经营贷置换房贷更安全、更省钱。（河北日报记者 任国省）